案例一

A与B公司等不当得利纠纷申请监督案

案情摘要：

A向B公司购买商品房一套，双方签订的《商品房买卖合同》约定：本合同中的商品房价款，仅指出卖人因出卖房屋应得的房屋价款，不包括天然气、闭路电视开户费等费用；天然气、闭路电视开户费等费用由买受人承担。《商品房买卖合同》为B公司提供的格式合同，该合同对包含“天然气、闭路电视开户费等费用由买受人承担”在内的约定条款均使用下划线标示。

咨询问题：

B公司对格式合同条款是否尽到了提示和说明义务？“天然气、闭路电视开户费等费用由买受人承担”约定是否有效？　　

专家意见：

 

 

 

严道清（湖北忠三律师事务所）、汪红妖（浙江杭天信律师事务所）、胡维朗（浙江三港律师事务所）提供了专家咨询意见，多数意见认为：

1.关于B公司对格式合同条款是否尽到了提示和说明义务问题。根据案件纠纷发生地的相关政策规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。本案中，《商品房买卖合同》约定“天然气、闭路电视开户费等费用由买受人承担”与地方政策规定不符，作为格式合同提供者的B公司应当依照合同法第三十九条“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，对该约定尽到提示和说明义务。诉讼中，B公司辩称，《商品房买卖合同》已对“天然气、闭路电视开户费等费用由买受人承担”约定使用下划线的方式进行了标示，因此其已尽到了提示和说明义务，该约定对各方当事人均有约束力。但是，《商品房买卖合同》为格式合同，合同所载明的全部条款均是以下划线的方式进行标示，对“天然气、闭路电视开户费等费用由买受人承担”约定以下划线的方式进行提示，并不足以引起A的特别注意，因此不足以认定B公司已对格式条款尽到了提示和说明义务。此时，A有权根据合同法第三十九条及相关司法解释的规定，向法院申请撤销该格式条款。需要注意的是，A所享有的撤销权属于形成权，受一年除斥期间的约束。因此，A应及时行使撤销权，未在法定期限内行使的，将导致撤销权的灭失。

　　

2.关于“天然气、闭路电视开户费等费用由买受人承担”约定是否有效问题。如果A未主张行使撤销权，那么其能否依据合同法第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，主张本案《商品房买卖合同》中“天然气、闭路电视开户费等费用由买受人承担”约定无效？我们认为，在适用合同法第四十条时应注意该条所规定的“加重对方责任”是以“不合理”为前提的，因为格式条款多为加重接受主体责任或者排除接受主体权利的约定，不以“不合理”为前提，则格式条款多属无效条款，将造成合同法第三十九条规定失去其功能与意义，这显然与合同法并行规定第三十九条、第四十条的立法本意不符。本案中，虽然根据案件纠纷发生地的相关政策规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，但是《商品房买卖合同》中“天然气、闭路电视开户费等费用由买受人承担”的约定并非是“不合理”地加重A的责任，理由是《商品房买卖合同》同时还约定了“本合同中的商品房价款，仅指出卖人因出卖房屋应得的房屋价款，不包括天然气、闭路电视开户费等费用”。也就是说，即使将天然气、闭路电视开户费等费用纳入购房款中，最终也是由购房者承担，只要不存在开发商既将天然气、闭路电视开户费等费用纳入购房款后又再以格式条款方式要求业主承担该费用的情形，就不应认为“不合理”地加重了格式条款接受主体的责任，进而判定该格式条款无效。

编者注：

本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用合同法及相关司法解释的规定。对于民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，则应适用民法典的相关规定。与合同法第三十九条、第四十条相比，民法典第四百九十六条、第四百九十七条主要有以下两点变化：（1）明确了提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务的法律后果为“致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。（2）明确了认定“免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”格式条款无效是以“不合理”为前提的。

 

 

 

案例提供人：贵州省遵义市汇川区人民检察院张文

 

（最高人民检察院5月25日微信）